Roma, 12/03/2004

Cari compagni/e

ieri 11 marzo 2004 siamo stati convocati, presso la sede centrale dell’Agenzia del Territorio, per l’illustrazione del Piano dell’Agenzia 2004/2006, che prevede l’azzeramento dell’arretrato (entro l’anno 2004), l’allineamento delle banche dati ipo-catastali e le seguenti Direttive Strategiche di Intervento:

Lo sviluppo di iniziative di rinnovamento ed efficientamento dei servizi e delle attività, risente in modo molto significativo dei limiti e dei condizionamenti imposti dall’attuale normativa. Tra tali questioni si evidenziano quelle relative a tre tematiche, di particolare interesse per la loro rilevanza pubblica.

Come evidenziato dall’attività svolta nel triennio 2001-2003 il realizzarsi del decentramento delle funzioni catastali, con le modalità ed i tempi previsti dai primi decreti attuativi, non è risultato praticabile; pertanto, tenuto conto delle criticità finora emerse, è necessario proseguire nell’approfondimento degli aspetti tecnico-organizzativi anche nell’ottica di criteri di flessibilità, per venire incontro alle esigenze ed aspettative degli enti locali, delle organizzazioni sindacali e del personale dell’Agenzia.

L’esigenza di un processo di revisione degli estimi profondamente innovativo emerge dalla obsolescenza funzionale del sistema: il Nuovo Catasto Edilizio Urbano è stato costituito nel 1939, mentre la prima revisione tariffaria (del 1990) si è limitata sostanzialmente ad una rivalutazione monetaria delle rendite catastali, senza aggiornare l’ormai superato sistema di classamento. L’Agenzia del territorio effettuerà ulteriori approfondimenti e verifiche del modello tecnico - metodologico anche con il coinvolgimento del Dipartimento per le politiche fiscali, degli enti locali, delle associazioni di settore e delle categorie professionali.

La cogente esigenza di ridisegnare l’architettura del sistema di pubblicità immobiliare trova le sue radici nell’enorme sviluppo dei processi informatici e telematici, che possono supportare evoluzioni in linea con le necessità di una società moderna, pur mantenendo tutte le condizioni di salvaguardia e sicurezza, a garanzia dei diritti reali sugli immobili. L’organico disegno che l’Agenzia ha elaborato per sviluppare processi informatici e telematici supportati da un esteso utilizzo della firma digitale, risulta condizionato da vincoli normativi ormai obsoleti, non potendo quindi ridimensionare in modo significativo le attività che richiedono l’interazione fisica con gli uffici, per il deposito di atti su supporto cartaceo.

Nell’auspicato nuovo quadro normativo ed operativo, caratterizzato da un significativo incremento della telematizzazione, l’Agenzia assumerebbe un ruolo caratterizzato dalle seguenti specifiche funzioni:

L’esercizio di questo ruolo complessivo comporta una struttura organizzativa sempre più orientata al miglioramento della qualità dei servizi e delle informazioni trattate, nonché al controllo dei relativi processi, siano essi svolti direttamente dall’Agenzia o da altri soggetti.

La distribuzione territoriale del personale, ereditata dal Dipartimento del Territorio e conseguente alla separazione con l’Agenzia del Demanio, è risultata squilibrata rispetto ai carichi di lavoro e tale situazione, in mancanza di strumenti flessibili, efficaci e moderni di gestione delle risorse umane, permane ancora oggi, rischiando di penalizzare il perseguimento degli obiettivi di politica fiscale.

Una risorsa su cui l’Agenzia ha potuto far conto in questi anni è la capacità operativa acquisita con i dipendenti con contratto a tempo determinato (ex LSU), che costituiscono un’opportunità per il futuro dell’Agenzia, in considerazione della loro crescente e sempre più soddisfacente professionalizzazione; ogni utile iniziativa finalizzata alla stabilizzazione delle risorse in argomento, nell’ambito del più generale quadro di riferimento normativo e di compatibilità economico-finanziarie, risulterebbe positiva.

Fin dalla sua nascita l’Agenzia si è trovata a fronteggiare un significativo squilibrio tra dotazioni finanziarie e fabbisogni che ha permesso di far fronte solo ai fabbisogni minimali per la copertura di costi di funzionamento assolutamente non comprimibili (personale, conduzione dei sistemi informativi, gestione delle sedi periferiche). Il protrarsi di tale situazione, che finora non è stato possibile superare completamente, può essere elemento condizionante la piena realizzazione delle innovazioni finalizzate a migliorare i servizi erogati.

L’attività dell’Agenzia del Territorio si incentra prevalentemente sull’aggiornamento e la gestione degli archivi della pubblicità immobiliare e di quelli catastali, che risultano correlati, in misura significativa, ai volumi delle transazioni relative agli immobili.

Dalla seconda metà degli anni novanta è iniziato un ciclo del mercato immobiliare ascendente sia nei volumi che nei valori. Con riferimento alle sole abitazioni (che concernono il 50% delle unità immobiliari compravendute, qualora le unità immobiliari accessorie alle abitazioni siano considerate come gruppo a sé, oltre il 70% se si aggregano i due gruppi), si registra nel periodo che va dal 1996 al 2002 un tasso di crescita medio annuo di circa l’8%. In termini assoluti significa che le compravendite registrate nel 2002 sono pari ad oltre il 50% in più di quelle effettuate nel 1996.

Nel 2001 si è assistito ad una prima pausa nel ritmo di crescita, abbondantemente contraddetto dallo slancio del 2002, che ha segnato per le compravendite di abitazioni (piena proprietà) un incremento dei volumi di transazioni rispetto all’anno precedente pari all’11,8% e per il complesso delle tipologie e dei diritti reali compravenduti un aumento del 13,8%.

Nel primo semestre del 2003 si è potuto rilevare, invece, una battuta di arresto, rispetto all’analogo periodo dell’anno precedente, con una riduzione del 2,9% per il comparto abitazioni e dell’1,4% per il complesso delle transazioni; l’andamento dell’intero 2003 appare comunque relativamente positivo.

Permangono comunque le condizioni sostanziali alla base del positivo ciclo immobiliare:

E’ plausibile perciò ritenere che nel corso del 2004 i volumi complessivi delle transazioni tenderanno a registrare una relativa stazionarietà rispetto all’anno precedente; per contro, l’attività degli Uffici risentirà degli effetti derivanti dal condono edilizio, sancito con la manovra di finanza pubblica per il 2004.

I problemi prioritari che l’Agenzia si è trovata ad affrontare all’atto della costituzione sono connessi al notevole arretrato nell’aggiornamento delle banche dati, costituitosi negli anni precedenti, e all’incompleto caricamento nelle banche dati dei risultati di pregresse attività appaltate. Tale situazione, precedentemente sottovalutata, è stata al centro dell’attenzione dell’Agenzia, in quanto condiziona fortemente la qualità dei servizi erogati, nonché un efficace decentramento delle funzioni catastali e la revisione degli estimi.

L’attività svolta negli anni scorsi, attraverso lo specifico progetto "Costituzione dell’anagrafe dei beni immobiliari" (a cui sono state assegnate le risorse straordinarie costituite da circa 1600 LTD e quelle derivanti dai recuperi di efficienza nelle attività ordinarie) ha portato in prossimità dell’obiettivo della completa eliminazione dell’arretrato documentale presente negli uffici, che verrà conseguito nel 2004. Il piano è stato formulato nell’ipotesi di conferma dell’impiego delle risorse LTD per la costituzione dell’anagrafe dei beni immobiliari anche successivamente al 2004.

Nel 2004 dovrà essere affrontato il problema del condono, che rappresenta un evento straordinario, che può contribuire a un allineamento tra la realtà territoriale e il contenuto delle banche dati catastali, nell’ottica della costituzione di una significativa Anagrafe dei beni immobiliari. Per affrontare tale carico di lavoro straordinario, ad oggi non adeguatamente quantificabile, l’Agenzia ha definito un’impostazione elastica che prevede, laddove le risorse ordinarie non siano sufficienti a far fronte al nuovo afflusso, la possibilità di ricorrere alle risorse straordinarie impiegate prioritariamente per la costituzione dell’anagrafe dei beni immobiliari.

Il completamento delle banche dati non è tuttavia sufficiente per fornire la base di un miglioramento della qualità dei servizi, in quanto deve essere accompagnato da una soddisfacente qualità delle informazioni contenute; tale ultimo aspetto deve costituire un impegno costante, perseguibile tramite sforzi congiunti, sia nell’attività corrente che in iniziative specifiche. Il forte incremento della telematizzazione dei flussi di aggiornamento delle banche dati, che ha comportato significativi investimenti protratti nel tempo, impone di porre maggiore enfasi sulle verifiche e controlli sulla correttezza dei dati dichiarati e trasmessi, da realizzare tramite sopralluoghi o verifiche di tipo selettivo.

L’allineamento e la bonifica delle banche dati sono propedeutici alla costituzione della banca dati integrata catasto-conservatorie, attualmente in fase di progettazione, che costituirà la base per il miglioramento dei servizi resi agli utenti, per l’unificazione delle fonti di aggiornamento, per la garanzia dell’attendibilità delle informazioni; tale banca dati integrata avrà come perno la nuova banca dati centralizzata per la pubblicità immobiliare.

Per il decentramento delle funzioni catastali, nel corso del 2004 l’Agenzia fornirà il necessario supporto per la predisposizione delle norme attuative, predisporrà le condizioni tecniche per la realizzazione del sistema di interscambio e, nel contempo, proseguirà nell’apertura di sportelli decentrati, continuando nella strada intrapresa con soddisfazione nel 2003.

Al fine di sviluppare le fonti di ricavo dell’Agenzia e di creare concrete opportunità di valorizzazione delle professionalità esistenti, sarà perseguito l’obiettivo del potenziamento delle capacità commerciali e dell’ampliamento della gamma dei servizi offerti sul mercato; ogni iniziativa in merito sarà sviluppata in modo che non vengano a determinarsi situazioni di potenziale conflitto con le categorie professionali.

In coerenza con la strategia delineata, gli obiettivi dell’Agenzia del Territorio sono ricondotti nell’ambito delle direttrici strategiche di intervento di seguito delineate.

DSI 1 - Miglioramento della qualità dei servizi, dell’equità fiscale e semplificazione amministrativa.

In corso di redazione.

DSI 2 - Decentramento delle funzioni catastali agli enti locali.

In corso di redazione.

In corso di redazione.

a